서영수 키움증권 신과함께

서영수 키움증권 
해외 부실이 국내로 전이될때 국내위기 온다.
자산가격의 하락에 의한 부채의 부실.

2008년에 은행 부실화 됐음? 응. 이때는 은행의 유동성 위기임. 요약하자면 갑작스럽게 외국인들이 채권ㅇ르 팔고 나감 . 국내은행이 외화가 부족한 상태에 도달함, 2008 10월에 신한은행 제회한 대부분의 은행이 외화가 부족해서 한국은행ㅇ ㅣ통화스왑을 풀었음 이때 스왑 못했으면 98년같은 외환위기. 2003년도네는 내부요인임. ㅁ낳은 카드사들이 도산. 카드도 은행의 한 중요한 부분임. 투자은행도 은행이고, 상업은행도 은행이고 카드사도 대출기능이 있으믕로 은행임. 
banking crisis. 뱅크런, 펀드런, 은행채, 증권사같은 경우 콜로 자금 조달하는데 이 자금을 조달 못하는 상태. 그래서 어쩔 ㅅ우 없이 자산을 헐값에 매각해야하는 상태. 이정도를 금융위기라고 할수 있다. 
미국 서브프라임 위기같은 위기가 온다. 
더 센게 온다. 2008년은 단지 유동성 위기였다. 이번에는 전형적인 부채위기이다. 자산의 부실화에 때른 부채위기. 서브프라임이나 98년 사태와 비슷하다. 2003년과는 비교가 안될 것이다. 일반인들입장에서 금융위기 경제위기라는 거는 실업자가 막생기고 은행이 도산하는 피부로 오는 위기인데, 한국은행이 걍 은행들 통폐합하는 거는 별 피부로 안와닫는데?

은행이 힘들어져서 기업에대한 대출 여신을 회수하면 유동성없는 기업들은 투자를 줄이거나 도산한다. 그러면 실업자 증가한다. 이게 위기이다.
부동산 관련 직종 300만. ILO 기준,. 건설업 등등. 

현재 가계부채 상황?

5가지 조건 

1. 부채의 질(투자 목적의 부채) 질이 안좋다. 내가 내려는 빚이 자신의 소득에서 카바되어야한다. 투자목적은 헤지펀드와 같은거다. 수익 극대화로 인한 레버지리가 필요하낟. 수익 극대화를 위한 거라면 최대한 대출을 해야하고, 부채의 가장 중요한 원리금분할상환이라는 규칙을 어기게 된다. 2억 대출 빌리는데 2년만기 못함. 원리금분할상환을 하려면 고정금리 + 만기가 길어야한다. 
정부는 주택담보대출이 메인이라고 하지만 실질적으로는 그게 아니다. 대다수는 투자목적 대출인것이다. 이게 문제의 핵심이다. 이 돈이 부동산으로 갔다. 따라서 부동산 가격이 떨어지면 부채의 부실화는 너무 쉽게 된다. 일반적으로 주담대는 원리금분할상환을 하는데 그것은 안전한 목적인 거주 목적이다. 전세(7억)끼고 추가적으로 2-3억(대출) 투자. 경우에 따라서는 현금이 없이도 10억짜리 건물을 살수 있는거다. 이 대출은 전부 원금을 안내도 되는 대출이다. 만기는 1년 2년에 불과하다 이자만 낸다. 집값이 오르는 구간에서는 최고의 수익을 낼 수 있다. 1억으로 10억을 벌었다. 거꾸로 집값이 떨어진다든지 부채에 문제가 생겨서 상환을 해야한다면 문제가 생긴다.

2. 자산가갹 하락 위헙성
지금 자산가격 하락 중이다. 많은 사람들이 서울만 본다. 은행의 대출은 1/3 수울 1/3 걍기 인천  1/3 지방. 지금까지는 지방이 문제였다. 그럼에도 은행은 문제가 되지 않았다. 왜냐 하면 지방은 자가보유율이 평균적으로 70%가 넘는다. 이말은 대부분의 사람들이 레버리지가 적었기 때문이다. 집값도 싸기도 했다. 문제가 뭐냐면 지방에서 집값 떨어지는게 경기도로 퍼지고 있다. 경기도는 레버리지 가 높고 자가 보유율 이 낮다. 집의 절반은 투자목적으로 사람들이 소유하고 있다. 

왜 투자목적은 보유목적보다 더 위험한가
집을 투자 전세보증금부채 신용대출부채 집갑이 떨어지는 국면에 어떤 일이일어나는가 전세가가 먼저 떨어지지시작한다. 이게 전세의 디 레버리징을 얘기한다. 즉 역전세다. 2년전 대비 현재의 전세가격이 떨어지는 국면. 2년에 5억이었는데 지금 4억5천돼면 집주인은 세입자에게 5천만원을 돌려줘야한다. 어떻게 전세가 10% 나 빠질수 있었을까? 전세가가 왜 떨어지나? 전세는 전적으로 공급과 수요에 의해서만 가격이 결정된다. 즉 공급과잉 (빈집)을 의미한다. 세입자는 돈 돌려줘 하고 새집으로 이사한다. 이 경우 집주인은 5억을 일단 돌려줘야한다. 어떻게 돌려줌? 은행에 돈을 빌려서 돌려줘야한다. 요즘 DSR 때문에 안빌려준다. 그러면 집을 팔아야 한다. 2009년 초에 송파구에 입주물량 엄청 늘어나서 집값 엄청 떨어진적 있다. 전세가 회복도면서 또 급반등을 한다. 이 전세의 디레버리지 이슈는 대단히 중요한것이다. 이는 쉽게 해결될거 같지 않다. 정부가 대출금리나 지군금리를 낮추거나 이런식으로 집값의 수요를 늘릴것이다. 그리고 특정 상품으로 인해 특정 지역으로 수요가 몰린다. 이런게 지금 지방에 나타난다. 지방의 도심은 이쁘게 만들고 있다. 그래서 구도심은 공실이 늘어난다. 경기도도 이런게 나타날 것이다. 

그리고 문제의 핵심은 상업용 부동산이다 (상가 오피스텔) 여기에 엄청 부실이 끼어있다. 공실이 많다. 지금까지 은행대출로 어느정도 메워왓엇다. 주택가격이 떨어지면 집의 경매 낙찰가가 떨어지고 그러면 상가 역시 같이 떨어지는데, 문제는 상가 하락 폭이 집값 하락폭 보다 훨씬 크다는 것이다. 은행은 이 부분이 힘듦것이다. 

근데 그런 말씀하신 경우가 어떻게 많지 않얏냐? 과거에? 
결국 문제는 해결돼엇고 집값은 상승햇는데?

자산관점에서는 공급으로 얘기할수 있고 부채의 관전에서는 가계부채가 계속 증가해 왔고. 이 부채로 그 공급을 채웠는데. 그 임계점에 도달해왓다. 이제는 부채가 더 증가하기 힘들다. 부채의 퀄리티, 부채의 양이 이제는 더이상 유지되지 못할 것이다. 

임계점에 왓다는 신호가 있는지 ? 
이제는 진짜다라는게 아니라, 이런 부채라는 거는 시장경제가 받아들일수 있으면 된다. 근데 전세가격이 덜어져서 디레버리지가 되는 구간이 오면 이거는 감당하기 어렵다는 시그널이다. 감당할수있다면 그거를 다른돈으로 메워서 해결할 것이다. 그러면 전세가격이 그렇게 빠른 속도로 떨어지지 않을 것이다. 집의 공급물량이 과다하다 이걸 떠나서 이 부채를 감당하기 어려운 구조의 한계점에 와잇다.라고 보느 것이다.

3번째 이슈> 은행의 건전도. 은행이 이러한 문제를 부실화를 감당할 능력이 있느냐이다. 아무리 앞단에서 문제가 생겨도 뒷단에서 은행이 이러한 문제를 감당하면 문제가 안생긴다. 
유동성 + 자본력 + 충당금 이 세가지가 중요하다. 
흔히 우리나라 은행은 저 세가지가 충분하다고 얘기한다. 하지만 전제조건이 필요한다. 가계부채가 그런데 원리금분할상환대출이 아니라는것이다. 이 비율이 20프로 이하로 떨어지면 아무리 은행이 충당금을 못 댄다. 원리금분할상환대출을 안하게 되며ㅑㄴ 이자만 내니까 지표가 낮아진다. 즉 이자만 내니까 연체는 적다. 미국은 대부분 원리금분할상환대출이고 우리는 이자만 내는 대출이다. 
총 채권 대비 우리나라는 충당금 비율이 미국의 절반이다. 우리는 지표가 좋으니까. 그리고 회계기준을 바꾸는 바람에 충당금이 더 적어졌다. 
자본력 부족상태에 빠진다. 그 과정에서 디레버리징 할 수 밖에 없다.

4. 앞의 3가지를 인식하는것. 
법인을 만들어서 대출하기도 한다. 2019년 8월 대출이 최고다 지금. 
기술적 방법
내가 집이 한채 있는데 하나 더 사고 싶다. 그럼 지금 집에 5억 전세를 준다. 바로 옆집으로 전세금 5억짜리로 이사간다. 이때 전세제금 대출을 받는다. 4억이면 전시끼면 10얶자리 대출얼 받을 수 있다. 보통 80프로 

5 외부의 충격



민간 택지 분양가 상한제 발표- 김현미장관이 발표하고
근데 유예는 기재부1차관이 했음. 홍남기 부총리가 하기에는 이상함.
경기 부양과 부동산 안전 정책 사이의 균열. 부채 유지 없이 성장 유지가 힘들다.